Um vendedor retira seu fogão embutido na véspera da entrega das chaves, o comprador descobre buracos na bancada e uma conexão de gás exposta. O notário recebe uma ligação, o banco congela a liberação dos fundos, e todos perdem três semanas. Esse cenário ocorre porque nenhum documento listava precisamente os objetos e equipamentos incluídos na venda. Pode ser evitado com uma ferramenta simples: um anexo contratual peça por peça.
Anexo contratual peça por peça: a ferramenta que falta no compromisso de venda
A maioria dos compromissos menciona os bens imóveis “no estado”. Alguns adicionam uma linha vaga do tipo “cozinha equipada incluída”. Estamos longe de um inventário utilizável em caso de desacordo.
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A ideia é produzir um documento em anexo ao compromisso, organizado por cômodo (entrada, cozinha, sala, cada quarto, banheiro, garagem, áreas externas), que liste cada objeto ou equipamento restante. Para cada item: uma descrição curta, uma foto datada e uma menção ao estado (novo, bom, usado, defeituoso). Compreender o que deve ser deixado durante a venda de uma casa ajuda a alimentar essa lista sem omitir nada.
Esse anexo protege o vendedor tanto quanto o comprador. O vendedor prova o que deixou. O comprador sabe o que está recebendo. O notário dispõe de um suporte em caso de litígio sobre a entrega conforme. O banco, por sua vez, pode verificar se o valor do imóvel corresponde ao que foi estimado durante o financiamento.
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Uma substituição de caldeira recente por um modelo antigo, ou a desmontagem de um fogão a lenha entre o compromisso e o ato, pode ser qualificada como uma falha na obrigação de entrega conforme. O comprador pode então solicitar uma redução de preço ou uma restauração. O anexo fotografado corta qualquer contestação.
Imóveis por destinação: os objetos que o vendedor não pode levar
O Código Civil distingue os bens móveis (que podem ser movidos livremente) dos bens imóveis por destinação. Estes últimos estão fixados à construção ou especialmente adaptados a ela. Não podem ser retirados sem o consentimento do comprador, mesmo que tenham sido pagos pelo vendedor.
Concretamente, aqui está o que o vendedor deve deixar na propriedade:
- Os elementos fixados nas paredes ou no chão: lareiras, radiadores fixos, caldeiras, convetores, molduras, piso colado ou pregado
- Os equipamentos integrados sob medida: cozinha embutida, closet alvenariado, pia, bancada fixa, armários de parede projetados para o espaço
- As instalações técnicas ligadas à construção: quadro elétrico, soquetes (parte da instalação elétrica), persianas motorizadas, portão automático, aquecedor de água conectado
As lâmpadas, por outro lado, não fazem parte juridicamente da instalação. Podem ser retiradas. Na prática, deixar uma propriedade sem lâmpadas cria uma má impressão durante a vistoria de saída e alimenta tensões desnecessárias.
Casos de equipamentos de automação residencial
Os sistemas de automação residencial (termostato conectado, controle de persianas, câmeras embutidas) levantam uma questão menos clara. Se estão conectados à rede elétrica do edifício e fixados, geralmente são considerados imóveis por destinação. Se funcionam com bateria ou via Bluetooth, as opiniões variam sobre esse ponto. O mais seguro é incluí-los ou excluí-los explicitamente no anexo ao compromisso.
Lista dos objetos a deixar por cômodo durante a venda de uma casa
Para construir o anexo, procede-se cômodo por cômodo. O objetivo não é a exaustividade teórica, mas cobrir os pontos de atrito reais entre vendedores e compradores.
Cozinha
É o cômodo que gera mais litígios. Tudo que está embutido permanece: forno, cooktop, coifa, lava-louças embutido. O refrigerador frequentemente causa problemas: se for de instalação livre, é um bem móvel. Se estiver embutido em um gabinete sob medida, é considerado um bem imóvel por destinação. Fotografa-se tudo e se especifica a marca e o ano de compra, se conhecido.
Sala e estar
As varas de cortina fixadas, as prateleiras fixas e os inserts de lareira permanecem. Um móvel de TV colocado no chão vai com o vendedor. Se uma persiana interna motorizada estiver conectada à rede elétrica, ela permanece.
Banheiro
Todo o sanitário fixo (chuveiro, banheira, pia, vaso sanitário, toalheiro conectado) faz parte do imóvel. Os espelhos colados na parede também. Um móvel de pia simplesmente posicionado pode ser retirado, a menos que tenha sido projetado sob medida para o espaço.
Áreas externas e garagem
As plantações em solo, as cercas, o portão e o abrigo de jardim fixado a uma laje permanecem. Um abrigo em kit colocado sem fundação é um bem móvel. O churrasco fixo, fundido em uma laje, permanece. Um churrasco móvel sobre rodas é retirado.
Formalizar a lista para o notário e o banco
O anexo não precisa de um formalismo pesado, mas algumas precauções o tornam oponível e útil.
- Uma tabela por cômodo com três colunas: objeto, descrição e estado, foto (referenciada por número)
- As fotos tiradas com um carimbo de data visível (a maioria dos smartphones o inclui nos metadados)
- Uma menção no final do documento assinada por ambas as partes: “Os elementos acima são considerados incluídos na venda pelo preço acordado”
- O documento entregue ao notário antes da assinatura do ato autêntico, com cópia para o agente imobiliário e para o banco que financia a aquisição
Esse formalismo leva de uma a duas horas para uma casa de tamanho comum. Realiza-se durante a última visita antes da assinatura, idealmente na presença do comprador.
Para vendas a compradores estrangeiros, os agentes imobiliários constatam que as expectativas estão cada vez mais voltadas para um nível de equipamento “pronto para morar”: eletrodomésticos embutidos, armários, sistemas de automação residencial, às vezes móveis básicos. As promessas de venda incluem, então, listas de objetos muito mais detalhadas do que antes. O anexo fotografado torna-se, nesses casos, um verdadeiro argumento de confiança.
Redigir essa lista requer um pouco de método, não uma competência jurídica específica. O vendedor que a prepara com antecedência evita bloqueios no dia da entrega das chaves, e o comprador assina sabendo exatamente o que está adquirindo. O notário, por sua vez, dispõe de um documento claro a ser apresentado em caso de contestação, o que simplifica sua gestão do processo e acelera a liberação dos fundos.