Een verkoper verwijdert zijn inbouwfornuis de dag voor de sleuteloverdracht, de koper ontdekt gaten in het werkblad en een blootliggende gasaansluiting. De notaris ontvangt een telefoontje, de bank blokkeert de vrijgave van de fondsen, en iedereen verliest drie weken. Dit scenario doet zich voor omdat er geen document was dat de objecten en apparatuur die bij de verkoop zijn inbegrepen, nauwkeurig opsomde. Dit kan worden voorkomen met een eenvoudig hulpmiddel: een contractuele bijlage per kamer.
Contractuele bijlage per kamer: het ontbrekende hulpmiddel bij de koopovereenkomst
De meeste koopovereenkomsten vermelden de onroerende goederen “in de huidige staat”. Sommigen voegen een vage regel toe zoals “inbouwkeuken inbegrepen”. Dit blijft ver verwijderd van een bruikbare inventaris in geval van onenigheid.
Aanvullende lectuur : Praktische gids voor het toevoegen van een begunstigde bij Société Générale zonder fouten te maken
Het idee is om een document op te stellen als bijlage bij de overeenkomst, georganiseerd per kamer (entree, keuken, woonkamer, elke slaapkamer, badkamer, garage, buitenruimtes), dat elk object of apparatuur die achterblijft opsomt. Voor elk item: een korte beschrijving, een gedateerde foto en een vermelding van de staat (nieuw, goed, gebruikt, defect). Begrijpen wat men moet achterlaten bij de verkoop van een huis helpt om deze lijst compleet te maken zonder iets te vergeten.
Deze bijlage beschermt zowel de verkoper als de koper. De verkoper bewijst wat hij heeft achtergelaten. De koper weet wat hij ontvangt. De notaris heeft een document in geval van een geschil over de conformiteit van de levering. De bank kan verifiëren of de waarde van het goed overeenkomt met wat tijdens de financiering is geschat.
Verder lezen : Hoe een huis te renoveren?
Een recente vervanging van een ketel door een oud model, of het demonteren van een houtkachel tussen de overeenkomst en de akte, kan worden gekwalificeerd als een tekortkoming in de verplichting tot conforme levering. De koper kan dan om een prijsverlaging of herstel vragen. De gefotografeerde bijlage voorkomt elke betwisting.
Onroerende goederen door bestemming: de objecten die de verkoper niet kan meenemen
Het Burgerlijk Wetboek maakt onderscheid tussen roerende goederen (die vrij kunnen worden verplaatst) en onroerende goederen door bestemming. Laatstgenoemden zijn bevestigd aan het gebouw of speciaal voor hem ingericht. Men kan ze niet verwijderen zonder toestemming van de koper, zelfs als men ze zelf heeft betaald.
Concreet moet de verkoper het volgende in de woning achterlaten:
- De elementen die aan muren of vloeren zijn bevestigd: open haarden, vaste radiatoren, ketels, convectoren, lijsten, gelijmd of genageld parket
- De op maat gemaakte geïntegreerde apparatuur: inbouwkeuken, gemetselde inloopkast, gootsteen, vast werkblad, wandkasten ontworpen voor de ruimte
- De technische installaties die aan het gebouw zijn verbonden: elektrische paneel, fittingen (deel van de elektrische installatie), gemotoriseerde rolluiken, automatische poort, aangesloten boiler
De gloeilampen maken daarentegen juridisch geen deel uit van de installatie. Men kan ze verwijderen. In de praktijk creëert het achterlaten van een woning zonder gloeilampen een slechte indruk tijdens de eindinspectie en voedt het onnodige spanningen.
Geval van domotica-apparatuur
Domoticasystemen (verbonden thermostaat, bediening van rolluiken, ingebouwde camera’s) vormen een minder duidelijke kwestie. Als ze zijn aangesloten op het elektriciteitsnet van het gebouw en bevestigd zijn, worden ze over het algemeen beschouwd als onroerende goederen door bestemming. Als ze op batterijen of via Bluetooth werken, variëren de meningen hierover. Het veiligste is om ze expliciet in de bijlage bij de overeenkomst op te nemen of uit te sluiten.
Lijst van objecten die per kamer moeten worden achtergelaten bij de verkoop van een huis
Om de bijlage op te stellen, gaat men kamer voor kamer te werk. Het doel is niet theoretische volledigheid, maar het dekken van de werkelijke punten van wrijving tussen verkopers en kopers.
Keuken
Dit is de kamer die de meeste geschillen genereert. Alles wat is ingebouwd blijft: oven, kookplaat, afzuigkap, ingebouwde vaatwasser. De koelkast vormt vaak een probleem: als hij vrijstaand is, is hij roerend. Als hij is geïntegreerd in een op maat gemaakte kast, beschouwen we hem als onroerend goed door bestemming. We fotograferen alles en vermelden het merk en het aankoopjaar als het bekend is.
Woonkamer en eetkamer
De bevestigde gordijnroedes, de vaste planken en de haardinzetten blijven. Een tv-meubel dat op de grond staat, gaat mee met de verkoper. Als een gemotoriseerd binnenjaloezie is aangesloten op het elektriciteitsnet, blijft hij.
Badkamer
Alle vaste sanitaire voorzieningen (douche, bad, wastafel, toilet, aangesloten handdoekradiator) maken deel uit van het goed. Ook de spiegels die aan de muur zijn bevestigd. Een wastafelmeubel dat gewoon is geplaatst, kan mee, tenzij het op maat is gemaakt voor de ruimte.
Buitenruimtes en garage
De planten in de volle grond, de hekken, de poort en het aan een plaat bevestigde tuinhuis blijven. Een kitgebouw zonder fundering is een roerend goed. De vaste barbecue, gegoten in een plaat, blijft. Een mobiele barbecue op wielen gaat mee.
De lijst formaliseren voor de notaris en de bank
De bijlage hoeft geen zware formaliteiten te hebben, maar enkele voorzorgsmaatregelen maken het afdwingbaar en nuttig.
- Een tabel per kamer met drie kolommen: object, beschrijving en staat, foto (genummerd)
- De foto’s moeten met een zichtbare tijdstempel worden genomen (de meeste smartphones bevatten dit in de metadata)
- Een vermelding aan het einde van het document, ondertekend door beide partijen: “De bovenstaande elementen worden geacht inbegrepen te zijn in de verkoop tegen de afgesproken prijs”
- Het document moet aan de notaris worden overhandigd vóór de ondertekening van de authentieke akte, met een kopie voor de makelaar en de bank die de aankoop financiert
Deze formaliteit kost één tot twee uur voor een gemiddeld huis. We voeren dit uit tijdens het laatste bezoek vóór de ondertekening, idealiter in aanwezigheid van de koper.
Voor verkopen aan buitenlandse kopers merken makelaars dat de verwachtingen steeds meer gericht zijn op een “turnkey” niveau van uitrusting: ingebouwde apparaten, kasten, domoticasystemen, soms basismeubilair. De verkoopbeloftes bevatten dan veel gedetailleerdere lijsten van objecten dan voorheen. De gefotografeerde bijlage wordt in deze gevallen een echt vertrouwensargument.
Het opstellen van deze lijst vereist een beetje methodiek, geen bijzondere juridische kennis. De verkoper die dit van tevoren voorbereidt, voorkomt blokkades op de dag van de sleuteloverdracht, en de koper tekent met een exact inzicht in wat hij koopt. De notaris heeft een duidelijk document om te overleggen in geval van betwisting, wat zijn dossierbeheer vereenvoudigt en de vrijgave van de fondsen versnelt.