Un venditore rimuove la sua cucina incassata il giorno prima della consegna delle chiavi, l’acquirente scopre dei buchi nel piano di lavoro e un attacco del gas scoperto. Il notaio riceve una chiamata, la banca blocca il rilascio dei fondi e tutti perdono tre settimane. Questo scenario si verifica perché nessun documento elencava precisamente gli oggetti e le attrezzature inclusi nella vendita. Si può evitare con uno strumento semplice: un allegato contrattuale stanza per stanza.
Allegato contrattuale stanza per stanza: lo strumento che manca al compromesso di vendita
La maggior parte dei compromessi menziona i beni immobili “nello stato in cui si trovano”. Alcuni aggiungono una riga vaga del tipo “cucina attrezzata inclusa”. Si rimane lontani da un inventario utilizzabile in caso di disaccordo.
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L’idea è di produrre un documento in allegato al compromesso, organizzato per stanza (ingresso, cucina, soggiorno, ogni camera, bagno, garage, esterni), che elenchi ogni oggetto o attrezzatura rimanente. Per ogni elemento: una breve descrizione, una foto datata e una menzione dello stato (nuovo, buono, usurato, difettoso). Comprendere cosa si deve lasciare durante la vendita di una casa permette di alimentare questo elenco senza omettere nulla.
Questo allegato protegge il venditore tanto quanto l’acquirente. Il venditore dimostra ciò che ha lasciato. L’acquirente sa cosa riceve. Il notaio dispone di un supporto in caso di controversie sulla consegna conforme. La banca, dal canto suo, può verificare che il valore dell’immobile corrisponda a quanto stimato durante il finanziamento.
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Una sostituzione di una caldaia recente con un modello vecchio, o il smontaggio di una stufa a legna tra il compromesso e l’atto, può essere qualificato come inadempimento all’obbligo di consegna conforme. L’acquirente può quindi richiedere una riduzione del prezzo o una riparazione. L’allegato fotografato taglia corto a qualsiasi contestazione.
Immobili per destinazione: gli oggetti che il venditore non può portare via
Il Codice civile distingue i beni mobili (che si possono spostare liberamente) dai beni immobili per destinazione. Questi ultimi sono fissati all’edificio o appositamente adattati per esso. Non possono essere rimossi senza l’accordo dell’acquirente, anche se sono stati pagati personalmente.
In concreto, ecco cosa il venditore deve lasciare nell’immobile:
- Gli elementi sigillati alle pareti o al pavimento: camini, radiatori fissi, caldaie, convettori, modanature, parquet incollato o chiodato
- Le attrezzature integrate su misura: cucina incassata, armadio a muro, lavello, piano di lavoro fisso, armadi a muro progettati per lo spazio
- Le installazioni tecniche legate all’edificio: quadro elettrico, portalampade (parte dell’impianto elettrico), tapparelle motorizzate, cancello automatico, boiler collegato
Le lampadine, invece, non fanno parte giuridicamente dell’impianto. Possono essere rimosse. In pratica, lasciare un immobile senza lampadine crea una cattiva impressione durante il sopralluogo di uscita e alimenta tensioni inutili.
Caso delle attrezzature domotiche
I sistemi domotici (termostato connesso, comando delle tapparelle, telecamere integrate) pongono una questione meno netta. Se sono collegati alla rete elettrica dell’edificio e fissati, generalmente sono considerati immobili per destinazione. Se funzionano a batteria o in Bluetooth, i pareri su questo punto variano. La cosa più sicura è includerli o escluderli esplicitamente nell’allegato al compromesso.
Elenco degli oggetti da lasciare per stanza durante la vendita di una casa
Per costruire l’allegato, si procede stanza per stanza. L’obiettivo non è l’esaustività teorica, ma coprire i punti di attrito reali tra venditori e acquirenti.
Cucina
È la stanza che genera il maggior numero di controversie. Tutto ciò che è incassato rimane: forno, piano cottura, cappa, lavastoviglie integrata. Il frigorifero spesso crea problemi: se è a libera installazione, è un bene mobile. Se è integrato in un mobile su misura, lo consideriamo un bene immobile per destinazione. Si fotografa il tutto e si precisa la marca e l’anno di acquisto se noto.
Soggiorno e sala
Le aste per tende sigillate, le mensole fissate e gli inserti del camino rimangono. Un mobile TV posato a terra va via con il venditore. Se una tapparella interna motorizzata è collegata alla rete elettrica, rimane.
Bagno
Tutti i sanitari fissi (doccia, vasca, lavabo, WC, scalda asciugamani collegato) fanno parte del bene. Anche gli specchi incollati al muro. Un mobile lavabo semplicemente posato può andare via, a meno che non sia stato progettato su misura per lo spazio.
Esterni e garage
Le piante in piena terra, le recinzioni, il cancello e il ripostiglio da giardino sigillato a una lastra rimangono. Un ripostiglio in kit posato senza fondazione è un bene mobile. Il barbecue in muratura, colato in una lastra, rimane. Un barbecue mobile su ruote se ne va.
Formalizzare l’elenco per il notaio e la banca
L’allegato non ha bisogno di un formalismo pesante, ma alcune precauzioni lo rendono opponibile e utile.
- Una tabella per stanza con tre colonne: oggetto, descrizione e stato, foto (referenziata da numero)
- Le foto scattate con un timestamp visibile (la maggior parte degli smartphone lo include nei metadati)
- Una menzione alla fine del documento firmata da entrambe le parti: “Gli elementi sopra indicati sono considerati inclusi nella vendita al prezzo concordato”
- Il documento consegnato al notaio prima della firma dell’atto autentico, con copia all’agente immobiliare e alla banca che finanzia l’acquisto
Questo formalismo richiede da un’ora a due per una casa di dimensioni normali. Si realizza durante l’ultima visita prima della firma, idealmente in presenza dell’acquirente.
Per le vendite a acquirenti stranieri, gli agenti immobiliari constatano che le aspettative si concentrano sempre di più su un livello di attrezzatura “chiavi in mano”: elettrodomestici integrati, armadi, sistemi domotici, a volte mobili di base. Le promesse di vendita includono quindi elenchi di oggetti molto più dettagliati rispetto al passato. L’allegato fotografato diventa in questi casi un vero argomento di fiducia.
<p redige questa lista richiede un po' di metodo, non una particolare competenza giuridica. Il venditore che la prepara in anticipo evita blocchi il giorno della consegna delle chiavi, e l’acquirente firma sapendo esattamente cosa sta acquistando. Il notaio, a sua volta, dispone di un documento chiaro da produrre in caso di contestazione, il che semplifica la gestione del fascicolo e accelera il rilascio dei fondi.