Ein Verkäufer entfernt seinen Einbaubackofen am Tag vor der Schlüsselübergabe, der Käufer entdeckt Löcher in der Arbeitsplatte und einen ungeschützten Gasanschluss. Der Notar erhält einen Anruf, die Bank friert die Freigabe der Gelder ein, und alle verlieren drei Wochen. Dieses Szenario tritt auf, weil kein Dokument die Gegenstände und Ausstattungen, die im Verkauf enthalten sind, genau auflistet. Man kann es mit einem einfachen Werkzeug vermeiden: einem vertraglichen Anhang, der Raum für Raum organisiert ist.
Vertraglicher Anhang Raum für Raum: das fehlende Werkzeug im Kaufvertrag
Die meisten Kaufverträge erwähnen die Immobilien “im Ist-Zustand”. Einige fügen eine vage Zeile wie “inklusive Einbauküche” hinzu. Das bleibt weit entfernt von einem verwertbaren Inventar im Falle eines Streits.
Ergänzende Lektüre : Warum Sie die Sitemap-Seite konsultieren sollten, um Ihre nächste Reise ganz einfach zu organisieren
Die Idee ist, ein Dokument als Anhang zum Vertrag zu erstellen, das nach Räumen (Eingang, Küche, Wohnzimmer, jedes Schlafzimmer, Badezimmer, Garage, Außenbereiche) organisiert ist und jeden verbleibenden Gegenstand oder jede Ausstattungsgegenstände auflistet. Für jedes Element: eine kurze Beschreibung, ein datiertes Foto und eine Angabe zum Zustand (neu, gut, gebraucht, defekt). Zu verstehen, was man beim Verkauf eines Hauses zurücklassen muss, hilft, diese Liste vollständig zu erstellen, ohne etwas zu übersehen.
Dieser Anhang schützt den Verkäufer ebenso wie den Käufer. Der Verkäufer beweist, was er zurückgelassen hat. Der Käufer weiß, was er erhält. Der Notar hat ein Dokument zur Hand, falls es zu Streitigkeiten über die ordnungsgemäße Übergabe kommt. Die Bank kann überprüfen, ob der Wert der Immobilie dem entspricht, was bei der Finanzierung geschätzt wurde.
Ergänzende Lektüre : Die besten Strategien, um Ihre Garderobe jede Saison zu erneuern
Ein Austausch eines neuen Heizkessels gegen ein altes Modell oder die Demontage eines Holzofens zwischen dem Kaufvertrag und der Urkunde kann als Verletzung der Pflicht zur ordnungsgemäßen Übergabe angesehen werden. Der Käufer kann dann eine Preisreduzierung oder eine Wiederherstellung verlangen. Der fotografierte Anhang schließt jede Anfechtung aus.
Immobilien nach Bestimmung: die Gegenstände, die der Verkäufer nicht mitnehmen kann
Das Bürgerliche Gesetzbuch unterscheidet zwischen beweglichen Gütern (die man frei bewegen kann) und Immobilien nach Bestimmung. Letztere sind am Gebäude befestigt oder speziell für dieses eingerichtet. Man kann sie nicht ohne Zustimmung des Käufers entfernen, selbst wenn man sie selbst bezahlt hat.
Konkret muss der Verkäufer Folgendes in der Wohnung zurücklassen:
- Die an Wänden oder Böden befestigten Elemente: Kamine, fest installierte Heizkörper, Heizkessel, Konvektoren, Leisten, verklebter oder genagelter Parkett
- Die maßgeschneiderten Einbaugeräte: Einbauküche, gemauerter Kleiderschrank, Spüle, fest montierte Arbeitsplatte, Wandschränke, die für den Raum entworfen wurden
- Die technischen Installationen, die mit dem Gebäude verbunden sind: Sicherungskasten, Fassungen (Teil der elektrischen Installation), motorisierte Rollläden, automatisches Tor, angeschlossener Warmwasserboiler
Glühbirnen hingegen gehören rechtlich nicht zur Installation. Man kann sie entfernen. In der Praxis hinterlässt es einen schlechten Eindruck, eine Wohnung ohne Glühbirnen zu übergeben, und führt zu unnötigen Spannungen.
Fall der Smart-Home-Ausrüstungen
Die Smart-Home-Systeme (verbundener Thermostat, Steuerung von Rollläden, integrierte Kameras) werfen eine weniger klare Frage auf. Wenn sie mit dem elektrischen Netzwerk des Gebäudes verbunden und befestigt sind, werden sie im Allgemeinen als Immobilien nach Bestimmung betrachtet. Wenn sie mit Batterien oder über Bluetooth betrieben werden, variieren die Rückmeldungen zu diesem Punkt. Am sichersten ist es, sie im Anhang zum Vertrag ausdrücklich einzuschließen oder auszuschließen.
Liste der Gegenstände, die Raum für Raum beim Verkauf eines Hauses zurückgelassen werden sollen
Um den Anhang zu erstellen, geht man Raum für Raum vor. Das Ziel ist nicht die theoretische Vollständigkeit, sondern die Abdeckung der tatsächlichen Reibungspunkte zwischen Verkäufern und Käufern.
Küche
Es ist der Raum, der die meisten Streitigkeiten verursacht. Alles, was eingebaut ist, bleibt: Ofen, Kochfeld, Dunstabzugshaube, integrierter Geschirrspüler. Der Kühlschrank ist oft problematisch: Wenn er freistehend ist, ist er beweglich. Wenn er in einem maßgeschneiderten Gehäuse integriert ist, wird er als Immobilie nach Bestimmung betrachtet. Man fotografiert alles und gibt die Marke und das Kaufjahr an, wenn sie bekannt sind.
Wohnzimmer und Aufenthaltsraum
Die angebrachten Gardinenstangen, die befestigten Regale und die Kaminöfen bleiben. Ein TV-Möbel, das auf dem Boden steht, gehört dem Verkäufer. Wenn ein motorisierter Innenrollo mit dem elektrischen Netzwerk verbunden ist, bleibt es.
Badezimmer
Alle fest installierten Sanitäranlagen (Dusche, Badewanne, Waschbecken, WC, angeschlossener Handtuchwärmer) gehören zur Immobilie. Auch die an der Wand befestigten Spiegel. Ein einfach aufgestelltes Waschbeckenmöbel kann mitgenommen werden, es sei denn, es wurde maßgeschneidert für den Raum entworfen.
Außenbereiche und Garage
Die im Erdreich gepflanzten Pflanzen, die Zäune, das Tor und das an einer Platte befestigte Gartenhaus bleiben. Ein ohne Fundament aufgestelltes Fertighaus ist ein bewegliches Gut. Der feste Grill, der in eine Platte gegossen ist, bleibt. Ein mobiler Grill auf Rädern kann mitgenommen werden.
Die Liste für den Notar und die Bank formal gestalten
Der Anhang benötigt keinen schweren Formalismus, aber einige Vorsichtsmaßnahmen machen ihn durchsetzbar und nützlich.
- Eine Tabelle pro Raum mit drei Spalten: Gegenstand, Beschreibung und Zustand, Foto (mit einer Nummer referenziert)
- Die Fotos, die mit einem sichtbaren Zeitstempel aufgenommen wurden (die meisten Smartphones fügen dies in die Metadaten ein)
- Eine Erwähnung am Ende des Dokuments, die von beiden Parteien unterschrieben ist: “Die oben genannten Elemente gelten als im Verkauf zum vereinbarten Preis enthalten”
- Das Dokument wird dem Notar vor der Unterzeichnung der notariellen Urkunde übergeben, mit einer Kopie an den Immobilienmakler und die Bank, die den Erwerb finanziert
Dieser Formalismus benötigt ein bis zwei Stunden für ein durchschnittliches Haus. Man erstellt ihn bei der letzten Besichtigung vor der Unterzeichnung, idealerweise in Anwesenheit des Käufers.
Für Verkäufe an ausländische Käufer stellen Immobilienmakler fest, dass die Erwartungen zunehmend auf einem “schlüsselfertigen” Ausstattungsniveau liegen: integrierte Haushaltsgeräte, Schränke, Smart-Home-Systeme, manchmal grundlegende Möbel. Die Kaufversprechen enthalten dann viel detailliertere Listen von Gegenständen als zuvor. Der fotografierte Anhang wird in diesen Fällen zu einem echten Vertrauensargument.
Diese Liste zu erstellen, erfordert ein wenig Methode, keine besonderen juristischen Kenntnisse. Der Verkäufer, der sie im Voraus vorbereitet, vermeidet Blockaden am Tag der Schlüsselübergabe, und der Käufer unterschreibt, in dem Wissen, was er genau kauft. Der Notar hat ein klares Dokument zur Verfügung, das er im Streitfall vorlegen kann, was die Verwaltung der Akte vereinfacht und die Freigabe der Gelder beschleunigt.