Un vendedor retira su cocina empotrada el día antes de la entrega de llaves, el comprador descubre agujeros en la encimera y una conexión de gas desnuda. El notario recibe una llamada, el banco congela el desbloqueo de fondos, y todos pierden tres semanas. Este escenario ocurre porque ningún documento enumeraba precisamente los objetos y equipos incluidos en la venta. Se puede evitar con una herramienta simple: un anexo contractual pieza por pieza.
Anexo contractual pieza por pieza: la herramienta que falta en el contrato de venta
La mayoría de los contratos mencionan los bienes inmuebles “en el estado”. Algunos añaden una línea vaga del tipo “cocina equipada incluida”. Estamos lejos de un inventario utilizable en caso de desacuerdo.
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La idea es producir un documento en anexo al contrato, organizado por habitación (entrada, cocina, salón, cada dormitorio, baño, garaje, exteriores), que liste cada objeto o equipo restante. Para cada elemento: una descripción corta, una foto fechada y una mención del estado (nuevo, bueno, usado, defectuoso). Entender lo que se debe dejar durante la venta de una casa permite alimentar esta lista sin omitir nada.
Este anexo protege al vendedor tanto como al comprador. El vendedor prueba lo que ha dejado. El comprador sabe lo que recibe. El notario dispone de un soporte en caso de litigio sobre la entrega conforme. El banco, por su parte, puede verificar que el valor del bien corresponde a lo que se estimó durante el financiamiento.
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Un reemplazo de caldera reciente por un modelo antiguo, o el desmontaje de una estufa de leña entre el contrato y el acto, puede ser calificado como un incumplimiento de la obligación de entrega conforme. El comprador puede entonces solicitar una reducción de precio o una reparación. El anexo fotografiado corta cualquier disputa.
Inmuebles por destino: los objetos que el vendedor no puede llevarse
El Código Civil distingue entre bienes muebles (que se pueden mover libremente) y bienes inmuebles por destino. Estos últimos están fijos a la construcción o especialmente adaptados para ella. No se pueden retirar sin el consentimiento del comprador, incluso si se han pagado por separado.
Concretamente, esto es lo que el vendedor debe dejar en la vivienda:
- Los elementos sellados a las paredes o al suelo: chimeneas, radiadores fijos, calderas, convectores, molduras, parquet pegado o clavado
- Los equipos integrados a medida: cocina empotrada, vestidor de obra, fregadero, encimera fija, armarios de pared diseñados para el espacio
- Las instalaciones técnicas relacionadas con la construcción: cuadro eléctrico, bombillas (parte de la instalación eléctrica), persianas enrollables motorizadas, portón automático, calentador de agua conectado
Las bombillas, en cambio, no forman parte jurídicamente de la instalación. Se pueden retirar. En la práctica, dejar una vivienda sin bombillas crea una mala impresión durante el estado de salida y alimenta tensiones innecesarias.
Caso de los equipos domóticos
Los sistemas domóticos (termostato conectado, control de persianas, cámaras integradas) plantean una cuestión menos clara. Si están conectados a la red eléctrica del edificio y fijos, generalmente se consideran inmuebles por destino. Si funcionan con batería o por Bluetooth, las opiniones varían sobre este punto. Lo más seguro es incluirlos o excluirlos explícitamente en el anexo al contrato.
Lista de objetos a dejar por habitación durante la venta de una casa
Para construir el anexo, se procede habitación por habitación. El objetivo no es la exhaustividad teórica, sino cubrir los puntos de fricción reales entre vendedores y compradores.
Cocina
Es la habitación que genera más litigios. Todo lo que está empotrado se queda: horno, placa, campana, lavavajillas integrado. El refrigerador a menudo plantea problemas: si es de libre instalación, es un bien mueble. Si está integrado en un mueble a medida, se considera un inmueble por destino. Se fotografía todo y se precisa la marca y el año de compra si se conoce.
Salón y estancia
Las varillas de cortinas selladas, las estanterías fijas y los insertos de chimenea se quedan. Un mueble de TV colocado en el suelo se lleva el vendedor. Si una persiana interior motorizada está conectada a la red eléctrica, se queda.
Baño
Todo el sanitario fijo (ducha, bañera, lavabo, WC, toallero conectado) forma parte del bien. Los espejos pegados a la pared también. Un mueble de lavabo simplemente colocado puede irse, a menos que haya sido diseñado a medida para el espacio.
Exteriores y garaje
Las plantas en tierra, las vallas, el portón y el cobertizo de jardín sellado a una losa se quedan. Un cobertizo en kit colocado sin cimentación es un bien mueble. La barbacoa fija, construida en una losa, se queda. Una barbacoa móvil sobre ruedas se lleva.
Formalizar la lista para el notario y el banco
El anexo no necesita un formalismo pesado, pero algunas precauciones lo hacen oponible y útil.
- Una tabla por habitación con tres columnas: objeto, descripción y estado, foto (referenciada por número)
- Las fotos tomadas con una marca de tiempo visible (la mayoría de los smartphones la incluyen en los metadatos)
- Una mención al final del documento firmada por ambas partes: “Los elementos anteriores se consideran incluidos en la venta al precio acordado”
- El documento entregado al notario antes de la firma del acto auténtico, con copia al agente inmobiliario y al banco que financia la adquisición
Este formalismo toma de una a dos horas para una casa de tamaño común. Se realiza durante la última visita antes de la firma, idealmente en presencia del comprador.
Para las ventas a compradores extranjeros, los agentes inmobiliarios observan que las expectativas se centran cada vez más en un nivel de equipamiento “llave en mano”: electrodomésticos integrados, armarios, sistemas domóticos, a veces mobiliario básico. Las promesas de venta incluyen entonces listas de objetos mucho más detalladas que antes. El anexo fotografiado se convierte en estos casos en un verdadero argumento de confianza.
Redactar esta lista requiere un poco de método, no de competencia jurídica particular. El vendedor que la prepara con antelación evita bloqueos el día de la entrega de llaves, y el comprador firma sabiendo exactamente lo que está comprando. El notario, por su parte, dispone de un documento claro para presentar en caso de disputa, lo que simplifica su gestión del expediente y acelera el desbloqueo de fondos.