Un vendeur retire sa cuisinière encastrée la veille de la remise des clés, l’acheteur découvre des trous dans le plan de travail et un branchement gaz nu. Le notaire reçoit un appel, la banque gèle le déblocage des fonds, et tout le monde perd trois semaines. Ce scénario se produit parce qu’aucun document ne listait précisément les objets et équipements inclus dans la vente. On peut l’éviter avec un outil simple : une annexe contractuelle pièce par pièce.
Annexe contractuelle pièce par pièce : l’outil qui manque au compromis de vente
La plupart des compromis mentionnent les biens immobiliers « en l’état ». Certains ajoutent une ligne vague du type « cuisine équipée incluse ». On reste loin d’un inventaire exploitable en cas de désaccord.
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L’idée est de produire un document en annexe au compromis, organisé par pièce (entrée, cuisine, salon, chaque chambre, salle de bain, garage, extérieurs), qui liste chaque objet ou équipement restant. Pour chaque élément : une description courte, une photo datée, et une mention de l’état (neuf, bon, usé, défectueux). Comprendre ce que l’on doit laisser lors de la vente d’une maison permet d’alimenter cette liste sans rien omettre.
Cette annexe protège le vendeur autant que l’acheteur. Le vendeur prouve ce qu’il a laissé. L’acheteur sait ce qu’il reçoit. Le notaire dispose d’un support en cas de litige sur la délivrance conforme. La banque, elle, peut vérifier que la valeur du bien correspond à ce qui a été estimé lors du financement.
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Un remplacement de chaudière récente par un modèle ancien, ou le démontage d’un poêle à bois entre le compromis et l’acte, peut être qualifié de manquement à l’obligation de délivrance conforme. L’acheteur peut alors demander une réduction de prix ou une remise en état. L’annexe photographiée coupe court à toute contestation.
Immeubles par destination : les objets que le vendeur ne peut pas emporter
Le Code civil distingue les biens meubles (que l’on déplace librement) des biens immeubles par destination. Ces derniers sont fixés au bâti ou spécialement aménagés pour lui. On ne peut pas les retirer sans l’accord de l’acheteur, même si on les a payés soi-même.
Concrètement, voici ce que le vendeur doit laisser dans le logement :
- Les éléments scellés aux murs ou au sol : cheminées, radiateurs fixés, chaudières, convecteurs, moulures, parquet collé ou cloué
- Les équipements intégrés sur mesure : cuisine encastrée, dressing maçonné, évier, plan de travail fixé, placards muraux conçus pour l’espace
- Les installations techniques liées au bâti : tableau électrique, douilles (partie de l’installation électrique), volets roulants motorisés, portail automatique, ballon d’eau chaude raccordé
Les ampoules, en revanche, ne font pas juridiquement partie de l’installation. On peut les retirer. En pratique, laisser un logement sans ampoules crée une mauvaise impression lors de l’état des lieux de sortie et alimente les tensions inutiles.
Cas des équipements domotiques
Les systèmes domotiques (thermostat connecté, commande de volets, caméras intégrées) posent une question moins tranchée. S’ils sont raccordés au réseau électrique du bâtiment et fixés, on les considère généralement comme immeubles par destination. S’ils fonctionnent sur batterie ou en Bluetooth, les retours varient sur ce point. Le plus sûr reste de les inclure ou de les exclure explicitement dans l’annexe au compromis.
Liste des objets à laisser par pièce lors de la vente d’une maison
Pour construire l’annexe, on procède pièce par pièce. L’objectif n’est pas l’exhaustivité théorique, mais de couvrir les points de friction réels entre vendeurs et acheteurs.
Cuisine
C’est la pièce qui génère le plus de litiges. Tout ce qui est encastré reste : four, plaque, hotte, lave-vaisselle intégré. Le réfrigérateur pose souvent problème : s’il est en pose libre, il est meuble. S’il est intégré dans un caisson sur mesure, on le considère comme immeuble par destination. On photographie l’ensemble et on précise la marque et l’année d’achat si elle est connue.
Salon et séjour
Les tringles à rideaux scellées, les étagères fixées et les inserts de cheminée restent. Un meuble TV posé au sol part avec le vendeur. Si un store intérieur motorisé est relié au réseau électrique, il reste.
Salle de bain
Tout le sanitaire fixé (douche, baignoire, lavabo, WC, sèche-serviettes raccordé) fait partie du bien. Les miroirs collés au mur aussi. Un meuble vasque simplement posé peut partir, sauf s’il a été conçu sur mesure pour l’espace.
Extérieurs et garage
Les plantations en pleine terre, les clôtures, le portail et l’abri de jardin scellé à une dalle restent. Un abri en kit posé sans fondation est un bien meuble. Le barbecue en dur, coulé dans une dalle, reste. Un barbecue mobile sur roues part.
Formaliser la liste pour le notaire et la banque
L’annexe n’a pas besoin d’un formalisme lourd, mais quelques précautions la rendent opposable et utile.
- Un tableau par pièce avec trois colonnes : objet, description et état, photo (référencée par numéro)
- Les photos prises avec un horodatage visible (la plupart des smartphones l’incluent dans les métadonnées)
- Une mention en fin de document signée par les deux parties : « Les éléments ci-dessus sont réputés inclus dans la vente au prix convenu »
- Le document remis au notaire avant la signature de l’acte authentique, avec copie à l’agent immobilier et à la banque finançant l’acquisition
Ce formalisme prend une à deux heures pour une maison de taille courante. On le réalise lors de la dernière visite avant signature, idéalement en présence de l’acheteur.
Pour les ventes à des acheteurs étrangers, les agents immobiliers constatent que les attentes portent de plus en plus sur un niveau d’équipement « clé en main » : électroménager intégré, placards, systèmes domotiques, parfois mobilier de base. Les promesses de vente incluent alors des listes d’objets bien plus détaillées qu’auparavant. L’annexe photographiée devient dans ces cas un véritable argument de confiance.
Rédiger cette liste demande un peu de méthode, pas de compétence juridique particulière. Le vendeur qui la prépare en amont évite les blocages le jour de la remise des clés, et l’acheteur signe en sachant exactement ce qu’il achète. Le notaire, lui, dispose d’un document clair à produire en cas de contestation, ce qui simplifie sa gestion du dossier et accélère le déblocage des fonds.